Кейс LandIQ
Участок с хорошим рынком и транспортом, но плохим правовым gate.
LandIQ показал, что локация выглядит коммерчески рабочей, но классический ИЖС-сценарий режется категорией, ЗОУИТ, лесфондом и отсутствием ключевых документов.
Стоп-факторы (5)
- Категория ЗСХ. Земли сельскохозяйственного назначения — классический ИЖС не разрешён без перевода категории.
- ВРИ «Для дачного строительства». Дачный/садовый ВРИ близок к частному жилью, но не равен прямому ИЖС.
- 5 прямых ЗОУИТ. Плюс ещё 17 ЗОУИТ рядом — формальный gate уже работает против сценария.
- Лесной фонд / ФГИСЛК: 2 прямых пересечения. ФГИСЛК фиксирует пересечения, требующие отдельной проверки и согласований.
- Документы не закрыты. ГПЗУ, выписка ПЗЗ, ТУ электро/вода, ИГИ — отсутствуют. Кadastrовый план — есть.
Что поддерживает сделку (3)
- Физический подъезд и автомаршрут. R06 = 80 (ok). Маршрут к участку понятен, авто-доступность обеспечена.
- Газоснабжение читается. Один из утилитарных трактов с операторским контуром — не блокер.
- Природный контекст. Участок стоит у Иркутского водохранилища (831 м до Иркутского водохранилища). 63 прямых кадастровых примыкания, дачный/садовый профиль.
Матрица решения
| Критерий | Tone | Фактура |
|---|---|---|
| Итог по ИЖС | bad | Score 57 · Gate 47 — конфликт правового режима |
| R02 Ограничения | bad | Score 18 · 5 прямых ЗОУИТ + 2 ФГИСЛК |
| R03 Право застройки | warn | Score 35 · ВРИ дачное, не равен ИЖС |
| R04 Среда | neutral | Score 46 · водохранилище 831 м, дачный профиль |
| R05 Риски | warn | Score 67 · слабые сигналы, planned negative=1 |
| R06 Транспорт | ok | Score 80 · автомаршрут отстроен |
| R07 Инженерия | warn | Score 50 · газ есть, электро/вода/тепло — gaps |
| R08 Соцсреда | neutral | Score 76 · автозависимый пригород |
| R35 Юридическая история | warn | Score 58 · по парцелу — ok, но в квартале — изъятия в пользу РФ |
| R09 Рынок | neutral | urban_edge · 18 аналогов · 3 прямых конкурента |
Document Dossier
LandIQ не делает вид, что всё закрыто. Он показывает, какие документы нужны, чтобы перейти от Pre-DD к финальному решению.
- ГПЗУ нет
- Выписка ПЗЗ нет
- ТУ электро нет
- ТУ водоснабжение нет
- ИГИ нет
- Выписка ЕГРН в работе
- Кадастровый план готово
Ключевой вывод
Покупать можно только после отдельной проверки садового / ФЗ-217 сценария, ПЗЗ, ГПЗУ, ЗОУИТ, лесфонда и инженерных ТУ. Для классического ИЖС — reject.